Что надо знать при продаже дома с земельным участком в апреле 2024 году в России

Сделки с недвижимостью могут таить в себе скрытые риски для продавца и для покупателя.

Разберем основные тонкости продажи/покупки дома в деревне. Какие документы нужны для заключения договора и как проходит регистрация перехода прав на деревенский дом в 2024 году.

Купля продажа дома в деревне вместе с земельным участком или без земли

Земельный кодекс (ст. 35) говорит, что отчуждение дома происходит только вместе с земельным участком (если участок и дом принадлежат одному собственнику).

Исключением могут быть:

• продажа части дома;
• изъятие земельного участка из оборота;
• обременение земельного участка сервитутом.

Даже если дом находится в долевой собственности, то и отчуждается он вместе с долей земельного участка.

Если земельный участок находится в аренде, тогда при покупке дома следует переоформить арендный договор, а также убедиться в том, что долгов по арендным платежам за прежним собственником дома в деревне нет. После этого возможно будет выкупить землю у администрации по выгодной цене.

к содержанию ↑

Какие документы нужны на землю при покупке дома в деревне

Итак, выясняем, какие документы у продавца дома есть на землю. От этого будет зависеть дальнейший ход событий.

Так, если земля принадлежит на праве собственности, проверьте, поставлен ли участок на кадастровый учет.
Кроме этого, должен быть документ-основание приобретения земельного участка (договор купли-продажи, дарение, мены, наследство и т.п.)

Если земля в аренде, и находится в собственности муниципалитета, тогда должен быть соответственно договор аренды.

Основной документ – выписка ЕГРН на земельный участок, которая теперь заменяет право собственности. Выписку можно заказать онлайн и выяснить кому принадлежит земельный участок, существуют ли какие-либо обременения (сервитуты) в отношении участка.

Если у собственника дома в деревне есть лишь документы на землю, а на дом — нет, значит расходы по оформлению дома (подготовка техплана, а также получение иных необходимых документов) ложатся на плечи покупателя.

Кроме того, дом может быть построен с нарушениями, например, не соблюдены нормы отступа от границ соседних участков и других построек. Также могут требоваться дополнительные согласования (с аэропортами, роснедрами, росрыболовством и другими инстанциями).

Постановка на кадастровый учет тянется годами, и зачастую единственный выход – оформление такого дома только через суд.

к содержанию ↑

Какие документы должен предоставить продавец для продажи дома в деревне:

Помимо документов на землю, на дом продавец предоставляет документы:

— Выписка ЕГРН на дом.

В зависимости от того, в какое время продавец оформлял документы на дом, он может считаться учтенным, либо ранее учтенным.

В 2024 году Закон о регистрации недвижимости №218-ФЗ содержит правила внесения сведений о недвижимости с учетом месторасположения дома на земельном участке — так называемой в народе «привязке дома к земле».

— Паспорт собственника.

— Договор купли-продажи, судебное решение, свидетельство о праве на наследование на дом (если таковые имеются).

— Согласие супруга (супруги).

— Справка из психдиспансера для того, чтобы (при необходимости) доказать, что продавец на момент продажи был вменяемым.

к содержанию ↑

Документы от покупателя дома в деревне

Покупатель дома для регистрации сделки должен предоставить свой паспорт, а также согласие на покупку дома супруга (супруги).

Основной документ на продажу дома в деревне — договор

Итак, документы на дом в деревне проверены и собраны — можно приступать к заключению договора купли продажи.

Для составления договора купли-продажи земли и дома часто прибегают к помощи юристов и риэлторов. Но если знать основные нюансы, на которые стоит обратить внимание, то на эти услуги можно не тратиться, а составить договор самостоятельно.

к содержанию ↑

Инструкция по покупке дома без посредников 2024

Первое, что нужно выяснить перед оформлением купле-продажи дома с земельным участком — кто является реальным собственником. Если продавец владеет лишь долью, продать дом целиком не получится.

Далее предстоит разобраться — какие документы нужны для купле-продажи дома и, чтобы не купить чужие проблемы, порядок действий лучше спланировать заранее. Ниже я пошагово расскажу, на что обратить внимание при покупке дома и как юридически грамотно оформить сделку в РосРеестре.

Содержание

к содержанию ↑

На что обратить внимание при покупке дома

1. Уточните дату постройки и срок владения домом;
2. Узнайте о планах развития территории;
3. Уточните материал стен и крыши, наличие подвала и т.д.;
4. Лично проверьте наличие: воды, газа, электричества, канализации и интернета;
5. Попросите показать квитанции об оплате жилья за летний и зимний период. Так вы избежите сюрпризов при оплате ЖКХ, а заодно проверите — нет ли у продавца долгов перед коммунальными службами;
6. Переведите отопление в зимний режим и проверьте температуру батарей;
7. Убедитесь в законности построек на придомовой территории (баня, гараж и т.д.);
8. Убедитесь в отсутствии долгов по имущественным налогам;
9. Пообщайтесь с будущими соседями — вам с ними жить;
10. Разговаривайте о цене только с собственником, либо тем, кто принимает решение о продаже;
11. Избегайте продавцов, которые торопят с принятием решения.

Важно понимать, что стоимость дома определяется только уровнем жизни вокруг него, а не количеством квадратных метров. Другими словами: чем богаче ваши будущие соседи — тем дороже ваш дом.

к содержанию ↑

Есть вопросы?

Готов бесплатно проконсультировать вас по телефону

8 800 350 56 07

Звонок бесплатный для всех регионов РФ

Какие документы должны быть у продавца дома

; ;
1. Кадастровый паспорт на дом и земельный участок;
2. Нотариальное согласие супруга на продажу;
3. Если в доме прописаны несовершеннолетние дети, пенсионеры или инвалиды, убедитесь в наличии разрешения на продажу от органов попечительства;
4. Выписка из ЕГРН, доказывающая, что вы покупаете дом у собственника. Кроме того в документе отображаются аресты и любые другие обременения на дом и земельный участок.

Обратите внимание, что в Росреестре выписка из ЕГРН стоит 350 рублей (700 рублей для юрлиц). Если хотите проверить собственника земельного участка дешевле, то рекомендую заказать справку через Быстрые Документы — так вы получите документ всего за 250 рублей. Заказ выполняется в течение дня, данные официальные — из ЕГРН Росреестра.

Справка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через Быстрые Документы

к содержанию ↑

Порядок действий при покупке дома у собственника

1. Перед сделкой проверку документов на дом и землю лучше доверить юристу;
2. После проверки, оставьте продавцу задаток и договаритесь о дате и месте проведения сделки в МФЦ «Мои документы»;
3. В здании МФЦ возьмите электронный талон и, пока будете ждать своей очереди, — внимательно прочитайте договор купле-продажи, оплатите госпошлину за переход прав и сделайте копии квитанций об оплате;
4. Когда подойдет ваша очередь, пройдите на стойку регистрации для подписания договоров и оформления купле-продажи. Простую сделку (без ипотеки и долей) можно провести самостоятельно — регистратор всегда подскажет;
5. После подписания договоров, в присутствии регистратора покупатель рассчитывается с продавцом, либо стороны отправляются в банк для безналичного расчета;
6. В конце регистратор выдаст расписку о получении оригиналов документов с указанием даты выдачи зарегистрированного договора о переходе прав собственности на нового владельца (обычно 14 дней).

Обратите внимание, что при продаже дома покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Это означает, что если право собственности на дом было зарегистрировано в Росреестре, то новый собственник автоматически становится арендатором по договору аренды на тех же условиях, что и старый арендатор — это называется универсальное правопреемство.

к содержанию ↑

Как дистанционно оформить покупку дома

1. Вопросы о доме задавайте по телефону, а лучше по видеосвязи (Viber, Skype), чтобы сразу видеть интересующие вас моменты;
2. Документы для проверки запросите на Email в отсканированном виде;
3. Если документы в порядке, то составляйте, подписывайте и отправляйте продавцу почтой 2 экземпляра договора о задатке (предварительный договор купле-продажи) с просьбой выслать вам 2-й экземпляр с подписью продавца;
4. Когда подписанный договор о задатке будет у вас на руках — переводите прописанный в договоре задаток с банковской карты на карту продавца указав в комментарии к платежу «Задаток за покупку дома до договору №1 от хх/хх/ххххх числа»;
5. Далее приезжаете на сделку в МФЦ, подписываете основной договор купле-продажи, передаете покупателю оставшуюся сумму и подаете документы на регистрацию, включая договор о задатке;
6. Чтобы после регистрации не приезжать в МФЦ за документами, придется искать доверенное лицо (обычно таким лицом выступает риелтор, проводящий сделку) и регистрировать на него нотариальную доверенность (~ 1000 рублей) на право получения документов в МФЦ вместо вас с последующей отправкой документов вам по почте (это условие лучше тоже прописать).

Если у вас нет времени или возможности физически посетить МФЦ, то рекомендую использовать так называемое «выездное обслуживание» — это удобный способ получить услуги Росреестра и Федеральной кадастровой палаты. С помощью услуги выездного обслуживания можно получить сведения из ЕГРН, совершить регистрацию прав на недвижимое имущество, постановку на кадастровый учет, исправить техническую ошибку в сведениях ЕГРН.

к содержанию ↑

Как правильно составить договор купле-продажи дома

Оформить куплю-продажу дома можно только по договору с последующей его регистрацией в РосРеестре — это сводит к минимуму риск быть обманутым одной из сторон. При составлении договора обратите внимание на следующее:

Какую сумму указывать в договоре купле-продажи дома

Поэтому, собственник, который владеет домом меньше 3 лет, скорее всего предложит указать в договоре сумму до 1 млн. рублей.

Вы вправе отказаться, тем более, что с 2016 года налог исчисляется от 70% кадастровой стоимости объекта, если в договоре купле-продажи указана сумма меньше.

Если сумма будет полной, а дом в собственности менее 5-ти лет, то придется компенсировать продавцу 13% от суммы свыше 1 млн. рублей прописанной в договоре, что экономически не целесообразно, так как вы отдаете деньги сейчас, а вернете их в течение нескольких лет частями и только в случае, если вы не возвращали подоходный налог ранее.

Если сумма в договоре будет более 70% кадастровой стоимости дома, то 13% налога посчитают от неё.

Чем выше сумма в договоре, тем больший налоговый вычет вы себе вернете, а в случае форм-мажора или расторжения сделки — вам вернут только прописанную в договоре сумму.

к содержанию ↑

Какие расходы при самостоятельной покупке дома

1. Юрист для первичной проверки документов (1-2 тысячи рублей);
2. Независимая оценка стоимости дома (3-10 тысяч);
3. Оплата госпошлин (до 2 тысяч).

Итого расходы составят ~ 10 тысяч рублей против 50 тысяч рублей (это минимум) при покупке дома через агентство недвижимости. Другими словами — самостоятельная покупка в 5 раз выгоднее, чем покупка через риелтора.

Какие риски при самостоятельной покупке дома

Конечно хочется купить дом подешевле, а в случае чего, продать подороже или хотя бы остаться при своих. Но когда торопишься и пытаешься на всём экономить — возникает риск покупки недвижимости на эмоциях. Такие гонки часто заканчиваются дополнительными тратами на подключение коммуникаций и капитальный ремонт. Например:

• Вы выбрали самый дешевый вариант и сэкономили на покупке, а потом узнаете, что фундамент был с трещиной и жить в доме без капитального ремонта нельзя;
• Продавец обещал вам подключение дома к газу по Федеральной программе, а оказалось, что прокладка газопровода и монтаж ШРП будет проходить на деньги собственников.

Не нужно стремиться купить самый дешевый дом. Недвижимость — это не супермаркет, здесь акций и скидок просто так не бывает.

к содержанию ↑

Как осуществляется купля-продажа дома

Определение

Статья 454 Гражданского кодекса РФ (вторая часть) раскрывает понятие договора купли-продажи. К отдельным видам договоров законодательство относит распоряжение недвижимым имуществом.

ГК РФ устанавливает особые требования к сделкам по распоряжению жилыми домами:

• приобретение права собственности на строение сопровождается получением права на землю;
• одновременно с продажей участка передается право на дом;
• сделка оформляется в Росреестре.

Максимально подробная характеристика объектов помогает избежать конфликтов после заключения сделки.

к содержанию ↑

Стороны

Продавцом обычно выступает владелец дома или его уполномоченное лицо. Представитель должен иметь на руках нотариальную доверенность на проведение операций с недвижимостью.

Вторая сторона договора – это покупатель. Покупателем может быть один гражданин, группа людей или юридическое лицо.

Законодательство предъявляет следующие требования к участникам сделки:

• полная дееспособность;
• достижение возраста 18 лет.

За несовершеннолетних участников выступают их законные представители (родители или опекуны).

к содержанию ↑

Существенные условия

Сделка купли-продажи дома будет считаться незаключенной без согласования сторонами нескольких существенных условий.

В соглашении необходимо отразить следующие детали:

• предмет – основные характеристики объекта (общая и жилая площадь, местонахождение);
• сведения об участниках – ФИО (полностью), реквизиты паспорта, дата рождения, фактический адрес;
• цена;
• сроки и способ платежей, предоставление рассрочки;
• информация о лицах, сохраняющих право проживания.

Покупатель и продавец могут добавить в документ свои обязательные условия, например, основания для расторжения сделки.

к содержанию ↑

Купля-продажа дома – с чего начать

После принятия решения о продаже недвижимости собственнику необходимо определиться: лично готовить документы или довериться риэлтору.

Недостатки заключения сделки без специалиста:

• неправильная оценка стоимости имущества;
• длительный поиск выгодного варианта;
• необходимость проводить осмотр в удобное покупателю время;
• проблемы при проверке и составлении юридических документов.

Преимущества самостоятельной продажи (покупки) заключаются в полной свободе действий и в экономии средств на услугах посредника.

Какие документы необходимы для заключения сделки

Купля продажа жилого дома с земельным участком требует сбора документов одновременно на оба объекта. Обязательный перечень включает:

• правоустанавливающие бумаги (например, договор дарения, завещание); ;
• справка БТИ или выписка из ЕГРН; ;
• согласие второго супруга (мужа или жены);
• сведения об отсутствии налоговой задолженности.

Покупатель должен удостовериться, что информация об участке внесена в единый реестр. Если у продавца нет свидетельства о праве на землю, то ему следует провести межевание надела. На основании межевого плана специалисты Росреестра оформят кадастровые документы.

Как правильно определить стоимость дома

Перед тем как начать поиск покупателя, недвижимость необходимо оценивать. Собственник может самостоятельно установить цену или обратиться к профессиональным оценщикам. Закон не требует обязательного проведения независимой оценки.

На стоимость дома влияют:

• расположение – регион, тип поселения (крупный город или небольшой поселок);
• удаленность от центра населенного пункта;
• инфраструктура района;
• состояние экологии (загрязненность, шум);
• материалы, использованные при строительстве;
• характеристики жилья (площадь, наличие коммуникаций, отсутствие дефектов).

Как составить предварительный и основной договор купли-продажи

Предварительное соглашение подтверждает намерения сторон заключить сделку. Регистрировать и заверять у нотариуса подготовительный документ не требуется.

Предварительный договор содержит:

• подробное описание объекта;
• стоимость;
• конкретные сроки совершения сделки;
• последовательность действий при оформлении основного документа;
• процедуру внесения задатка (порядок, размер, способ передачи);
• ответственность сторон за нарушение договоренности.

Основной документ, помимо пунктов с техническими характеристиками и данными участников, включает:

• форму приобретения (доля или целый объект);
• порядок фактической передачи;
• дату освобождения дома продавцом;
• список лиц, сохраняющих право пользования;
• распределение расходов на регистрацию сделки.

Договор изготавливается в трех экземплярах: для продавца, для покупателя, для сдачи в Росреестр.

Несовершеннолетний продавец

Если доля в праве собственности принадлежит ребенку, для заключения сделки потребуются дополнительные документы. Любые операции с недвижимостью в таких ситуациях согласовываются с местными органами опеки.

Чтобы снизить риск расторжения договора, покупателю следует:

• тщательно проверять документы;
• передавать задаток при наличии согласия отдела опеки;
• отразить в соглашении пункт о выписке ребенка до регистрации сделки.

Для получения разрешения на продажу жилья родители (опекуны) должны доказать, что условия проживания несовершеннолетнего не будут нарушены.

Как быть, если в доме зарегистрированы другие лица

Российское гражданское право не запрещает продавать жилье, если в нем прописаны люди. Закон обязывает продавца сообщать об обременении объекта. При составлении договора необходимо включить пункт о выселении жильцов (добровольно или в судебном порядке). Однако есть категории граждан, которых нельзя выселить. К ним относятся:

• несовершеннолетние, оставшиеся без попечения;
• лица, имеющие право пожизненного пользования (например, по завещанию);
• бывшие супруги (при наличии пункта о проживании в брачном контракте).

Как проверить, что на имущество не наложен арест

Сведения о наложении ареста на жилой дом или земельный участок фиксируются Росреестром. Единый реестр недвижимости (ЕГРН) содержит информацию о дате и инициаторе применения ограничений.

Заказать выписку из ЕГРН можно онлайн на официальном портале ведомства или в любом МФЦ. Стоимость услуги составляет 300 рублей за электронный документ и 700 рублей за бумажный вариант справки.

Как передавать залог при рассрочке платежа

Передавать деньги желательно в присутствии нотариуса с оформлением простой расписки.

Типовой образец документа содержит:

• сведения о сторонах, включая паспортные данные;
• цель передачи средств (например, залог за дом);
• сумму (прописью и цифрами);
• дату и подписи участников.

Вручение задатка может происходить в присутствии свидетелей обеих сторон.

к содержанию ↑

Регистрация сделки

При заключении договора купли-продажи регистрируется не документ, а переход собственности от одного владельца к другому.

Как и куда подавать заявление

Свидетельство о праве на недвижимое имущество оформляется специалистами Росреестра. Сдать пакет документов можно лично, заказным письмом с уведомлением или через портал Госуслуг.

Для заключения сделки стороны представляют:

• заявление о переоформлении;
• договор;
• документы, необходимые для продажи дома и участка.

Готовое свидетельство необходимо лично получить в филиале Росреестра. Момент передачи полной суммы покупки устанавливается в договоре.

Размер госпошлины и сроки регистрации

к содержанию ↑

Особенности покупки (продажи) доли в праве собственности на дом и земельный участок

Российское право запрещает продавать дом без участка, на котором он построен. При покупке части дома одновременно приобретается часть участка (например, половине дома соответствует половина надела).

Совместная или долевая собственность

В совместную собственность оформлялись дома и участки в период массовой приватизации. На объект выдавался один документ, в котором указывались все собственники. Долевой вариант подразумевает выдачу свидетельства на часть недвижимости каждому владельцу.

Право преимущественной покупки

Совладельцам дома предоставлены равные возможности по распоряжению своей частью имущества. Однако законодательство предоставляет им первоочередное право выкупа доли дома и земли (статья 250 ГК РФ).

Риски для покупателя при приобретении доли

Покупателю части дома следует знать, что договор может быть признан недействительным в следующих ситуациях:

• продавец не направил извещения остальным дольщикам;
• нет письменного согласия (отказа) совладельцев на сделку;
• доля продана на более выгодных условиях, чем предлагалось участникам собственности.

Закон отводит срок в один месяц на получение ответа от дольщиков. По истечении этого времени продавец вправе продать свою часть имущества. Однако сделка может быть оспорена в суде, если остальные собственники докажут, что уведомление не направлялось.

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи доли: необходимость или желание сторон

При заключении сделок с недвижимостью, которая поделена на доли, требуется присутствие нотариуса. Государство возлагает на нотариальную контору обязанности по проверке законности операции.

Покупка недвижимости на кредитные средства

Для приобретения жилья граждане часто обращаются в банки с просьбой о предоставлении займа. Потребительский кредит оформляется быстрее, требует меньшего количества документов. Недостаток такой формы заключается в ограниченном лимите и высокой ставкой.

Проценты по ипотечному займу ниже, период кредитования длительный. Клиент может купить только вариант, одобренный и проверенный банком. До полного погашения долга дом нельзя продать или подарить.

к содержанию ↑

Продажа или покупка жилого дома по доверенности

Особенности сделки и образец доверенности

Полномочия доверенного лица определяются собственником. В доверенности перечисляются действия, которые может совершить представитель. Бумага выдается нотариусом по просьбе доверителя (продавца или покупателя).

Доверенное лицо не имеет права самостоятельно распоряжаться имуществом. Для снижения риска потери денег и жилья следует определять точный срок действия доверенности.

Налоги

Оплата налогов сторонами договора

Покупатель принимает обязанность по уплате земельного и имущественного налогов от даты регистрации сделки в Росреестре. Если новый владелец считает величину сбора завышенной, он вправе оспаривать начисление через суд.

Продавцу придется отдать государству 13% от суммы сделки в счет уплаты подоходного налога, если он владел домом менее 3 лет.

Налоговый вычет

Вычет – возможность вернуть часть оплаченного налога.

Максимальная сумма налогообложения для определения вычета для покупателя не должна быть больше 2 млн. рублей. Право на вычет можно использовать только один раз.

к содержанию ↑

Судебные споры

Нарушение существенных условий договора купли-продажи жилого дома является основанием для судебного спора. В каждом случае судья изучает представленные документы и выносит решение, которое может быть как положительным, так и отрицательным.

А. просил расторгнуть сделку по продаже долей дома и участка. Причиной иска явилось то, что ответчиком не произведена оплата. Ногинский городской суд указал, что А. подписал акт передачи недвижимости. В акте содержался пункт о том, что истец полностью получил денежные средства за проданное имущество. В расторжении договора А. отказано.

Б. обратился в Кировский районный суд г. Екатеринбурга с иском о возврате суммы по договору купли-продажи. Истец купил жилой дом. При этом ответчик скрыл информацию о несовершеннолетних детях, прописанных по адресу. Требования Б. были удовлетворены. Кроме того, суд взыскал сумму компенсации морального вреда в пользу истца.

к содержанию ↑

Нюансы купли-продажи жилых частных домов в 2024 году

Риски для продавца заключаются в неполучении полной суммы после подписания договора. Покупатель рискует приобрести частный дом по завышенной цене или возведённый с нарушением технологии строительства.

к содержанию ↑

Определение стоимости недвижимости

Решив для себя: «Хочу продать частный дом», продавцу нужно проанализировать рынок недвижимости в своём регионе. Это поможет определить актуальную цену вашего домовладения. Если брать стоимость «с потолка», покупателя можно ждать годами.

Можно передоверить продажу частного дома профессионалам. Но при обращении в риэлтерское агентство, продавец должен знать, что оплачивать услуги специалистов придётся из своего кармана. Поэтому большинство продавцов предпочитают заключать договора купли продажи без посредников.

Для определения стоимости, дома существует два способа оценки: инвентаризационная и рыночная. Первый вариант далёк от реальности, инвентаризационная оценка используется при передаче частного дома в дар, по наследству и для постановки строения на государственный учёт.

• фактическое местоположение частного дома. Здесь играют роль развитость инфраструктуры, подъездные пути, остановки общественного транспорта и общее экологическое состояние района;
• какие материалы использовались при строительстве;
• подведение или отсутствие инженерных коммуникаций;
• год застройки;
• общее техническое состояние дома;
• земельный участок;
• внутренняя отделка;
• дополнительные постройки.

На основании этих критериев определяется рыночная стоимость частного дома. Рекомендуем устанавливать стоимость чуть выше среднего значения. Подозрительно низкая, как и слишком завышенная цена, отпугнёт потенциальных покупателей.

к содержанию ↑

Собираем необходимые документы

Сообщив потенциальным покупателям через СМИ о желании продать дом, можно собирать необходимые документы. Обратите внимание, что для сделки купли-продажи нужны все документы, имеющие отношение к строению.

Если дом продаётся с земельным участком, обязательно должно быть проведено межевание. Когда земельный участок не имеет согласованных границ, продать дом не получится.

Кроме того рекомендуем проверить, поставлено строение на кадастровый учёт или нет. Некоторые домовладельцы пренебрегают процедурой получения кадастрового паспорта, завершив строительство. Если такой документ у вас отсутствует, нужно обратиться в Росреестр и зарегистрировать недвижимость.

Нужно знать, где находятся правоустанавливающие документы на дом, а лучше найти их заранее.

Покупатель наверняка затребует следующие документы на частный дом:

• документы, дающие право распоряжаться данным объектом недвижимости. Сюда относятся договора купли-продажи, дарения, обмена и разрешение на строительство. Обратите внимание, что частный дом неизменно продаётся с земельным участком. Соответственно на землю тоже нужны документы;
• технический и кадастровый паспорт. Оформление этих бумаг находится в ведении БТИ. Технический паспорт содержит всю информацию о жилом строении. Кадастровый паспорт подтверждает факт постановки строения на государственный учёт;
• письменное согласие всех собственников на совершение сделки купли-продажи;
• выписка из домовой книги на 2024 год;
• справка из ЕГРП. Эту бумагу покупатель может получить самостоятельно, чтобы проверить чистоту сделки;
• если среди собственников имеются несовершеннолетние дети, нужно получить согласие органов опеки.

к содержанию ↑

Предварительный договор

Обычно чтобы подтвердить серьёзность намерений, участники сделки заключают предварительный договор купли продажи. Этот документ содержит ключевые пункты сделки и служит своеобразной гарантией для каждой из сторон. Договор не нуждается в нотариальном заверении, но при желании можно соблюсти эту процедуру.

Какие положения содержит предварительный договор:

1. Предмет сделки. Покупатель указывает: хочу купить дом у данного гражданина. Продавец даёт гарантию, что не продаст строение другому человеку.
2. Ключевые моменты. Здесь могут указываться способы передачи денег и внесённая предоплата.
3. Сроки подписания основного договора. По умолчанию, с момента заключения предварительного договора купли-продажи до подписания основного документа установлен срок в 12 месяцев. По обоюдному согласию сторон, срок может изменяться, о чём ставится отметка в предварительном договоре.

к содержанию ↑

Основной договор

На основании этого документа совершается покупка дома. Договор заключается между заинтересованными сторонами в присутствии нотариуса. При составлении документа рекомендуем обратить внимание на следующие пункты:

1. Суть договора. В нашем случае, это купля-продажа частного дома. Обратите внимание, что земельный участок может включаться в договор, или служить предметом отдельной сделки.
2. Дату подписания документа.
3. Перечень имущества, которое переходит в собственность другого владельца. Обычно указывают частный дом и хозяйственные постройки (баня, гараж, сарай).
4. Подробные сведения о жилом строении. Указывается кадастровый номер объекта недвижимости, общая площадь и другая информация технического характера.
5. Сумма купли-продажи. Отмечается общая стоимость и отдельная стоимость каждого объекта, расположенного на земельном участке.
6. Дополнительные положения. Здесь отмечают порядок вступления договора в силу, оплату текущих расходов, гарантии сторон.

После того как покупатель внесёт требуемую сумму на счёт продавца, сделка считается завершённой. После этого стороны отправляются в регистрационную палату, где происходит оформление перехода права собственности.

к содержанию ↑

Что нужно знать покупателю

Покупатель не оформляет дополнительные документы, это прерогатива продавца. Покупателю нужно ознакомиться с техническим состоянием дома и убедиться, что все собственники выписались. Кроме того, рекомендуем не доверять безоговорочно продавцу, а самостоятельно получить выписку ЕГРП.

На 2024 год эти сведения находятся в свободном доступе, для их получения нужно знать кадастровый номер объекта недвижимости. Такая выписка содержит общие сведения об объекте недвижимости.

к содержанию ↑

Финансовый вопрос

Можно застраховать сделку. Эта процедура называется титульным страхованием. Здесь нет фиксированной суммы, такая услуга обойдётся в 0.3% от общей стоимости договора купли-продажи. Цены актуальны на 2024 год.

Подводные камни

Разберём возможные риски, которые подстерегают покупателя частного дома в 2024 году.

• земля не находится в собственности продавца. В этом случае покупка дома не даёт права распоряжаться земельным участком;
• не все собственники согласны продать дом. Недовольные родственники могут оспорить сделку через суд;
• при заключении сделки по генеральной доверенности, покупатель должен проверить, является ли она действительной.

Купить дом несложно, главное знать, какие нюансы нужно соблюдать при заключении сделки.

к содержанию ↑

Процедура купли-продажи дома с земельным участком: от оценки недвижимости до передачи денег

При совершении покупки или продажи недвижимости всегда присутствуют риски, а когда речь идет о приобретении дома с участком — риски удваиваются, поскольку речь идет о сделке с несколькими недвижимыми объектами.

На каждый объект регистрируется отдельное право, а это означает, что для участка земли и для дома должны быть отдельные пакеты документов. При принятии решения покупателю стоит проявить осторожность, поскольку сделка может обернуться потерей права собственности на приобретенную недвижимость.

Рассмотрим пошаговый порядок действий.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

к содержанию ↑

Видео-версия статьи

Для тех, кому больше нравится смотреть и слушать:

Оценка недвижимости

Более затратный вариант – обратиться к профессиональному оценщику: в этом случае владелец дома или получит официальный документ – Отчет об оценке, который включает не только характеристики объекта, но и анализ рынка.

При оценке рыночной стоимости дома с участком учитывают такие факторы, как:

1. Местоположение: развитость инфраструктуры в районе, транспортная доступность, экологическая обстановка, близлежащие объекты.
2. Площадь дома и площадь земельного участка.
3. Материал, из которого построен дом.
4. Наличие или отсутствие коммуникаций.
5. Год постройки.
6. Состояние дома.
7. Внутренние улучшения.
8. Наличие иных объектов на участке.
9. Качество земли и т.д.

к содержанию ↑

Анализ правоустанавливающих документов

Для сокращения сроков продажи и упрощения процедуры регистрации перехода прав желательно наличие у продавца всех документов, удостоверяющих право собственности. Если участок не зарегистрирован в Кадастровой Палате или дом является самовольной постройкой – желательно пройти процедуру регистрации.

Это значительно упростит продажу недвижимости, к тому же отсутствие таких документов, как правило, негативно сказывается на стоимости недвижимости.

Удостоверяющим право собственности документом является свидетельство о праве собственности. Этот документ может отсутствовать: например, право собственности перешло к его настоящему владельцу до создания системы госрегистрации. Если право не было зарегистрировано, продавец может обратиться к Регистратору с правоустанавливающими документами:

• купчая, договор дарения или мены, прошедшие госрегистрацию;
• при приобретении недвижимого имущества по договору дарения необходима справка об уплате соответствующего налога;
• если недвижимость перешла по наследству, помимо свидетельства о праве на наследство, необходима справка об уплате соответствующего налога;
• если дом был построен: договор о предоставлении участка для целей строительства дома на праве частной собственности или договор о праве застройки, заключенный до 26.08.1948 г.) и регистрационное удостоверение.

Документы от покупателя дома в деревне

к содержанию ↑

Составление основного договора и передача денег

Договор купли-продажи жилого дома или его части с участком оформляется в письменном виде и должен быть подписан сторонами. При желании, договор может быть заверен у нотариуса, но это не является обязательным условием.

Документ должен содержать:

1. Наименование договора.
2. Дата и место его заключения.
3. Предмет договора, т. е. полный список объектов отчуждаемого имущества.
4. Идентификационные признаки каждого отчуждаемого объекта: местоположение, назначение (категория земель), инвентаризационный номер, площадь, информация о регистрации права в ЕГРП.
5. Цена договора. Сумма указывается общая, а также отдельно по каждому объекту недвижимости.
6. Дополнительные условия: время вступления в право собственности, гарантии, порядок оплаты расходов, обусловленных совершением сделки и т. д.).

Фактическую передачу недвижимости рекомендуется оформить отдельным передаточным актом на имущество, однако приемлемым будет указание в тексте договора, что сам договор и является актом приема-передачи и подтверждает факт передачи имущества.

Расчет наличными деньгами желательно произвести при свидетелях: это может быть риелтор, нотариус или сотрудник банка (при помещении денег в ячейку депозитария выбранного сторонами банка). В банке имеется также возможность проверить подлинность банкнот.

Регистрация сделки

Как и куда подавать заявление

• заявление о переоформлении;
• договор;
• документы, необходимые для продажи дома и участка.

Размер госпошлины и сроки регистрации

к содержанию ↑

Финансы

При обращении в банк для передачи денег – его услуги обойдутся от 12 рублей в день.

Титульное страхование составит в среднем 0,3% от суммы страхования.

Получение выписки из ЕГРП на бумаге обойдется в 200 рублей для граждан и 600 рублей для организаций.

Следующая

ЗемельноеМожно ли продать земельный участок полученный по льготе ветеран труда